时光匆匆，不觉间2023年即将走完一半，莆田上半年土拍也暂告一段落！

在房地产市场，土地和楼市的关系就像是面粉与面包，互相关联、互相影响。因此，土地市场可以说是反映楼市冷暖的一个风向标。

(相关资料图)

回顾2023年上半年，受楼市大环境等多种因素影响，莆田政府挂地相对较少，仅拿出了3宗住宅用地。

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18.25亿，88.6亩

地块收入、出让面积双双下降

纵观今年上半年，政府推地的速度开始变慢。特别是今年的第一季度，莆田未有一宗住宅用地出让，这在近几年的莆田土拍的历史上也比较少见。

而出让地块的减少也使得莆田土地市场成交有所下降， 根据不完全统计，今年上半年全市（不含仙游）合计出让商品住宅面积约88.6亩，这个出让面积较去年上半年323.21亩下降了72.59%。

2022-2023年上半年莆田住宅用地出让面积对比

去年上半年，虽然受到市场下行的影响，但是依然出让了包括联发保利禧悦、澳德状元里、建发保利玖华府、新浦地块一、保利联发玉湖和悦和铜锣湾万达七期等六宗住宅用地。

然而今年上半年，莆田楼市仅出让了绶溪地块三-D（建发璞云）、玉湖尚济街地块五（联发玉湖宸悦）和坂头西地块三三宗小面积住宅用地， 出让数量和面积成断崖式下跌。

2022-2023年上半年莆田住宅用地出让金额对比

另外，在地块出让金额上也不容乐观。虽然今年拍出了如绶溪地块三-D总价10.6亿的高价地， 但因为拍地数量少，所以今年上半年莆田商品住宅拍地总金额仅为18.25亿，相比去年上半年的27.19亿，下跌32.88%。

不仅如此，当我们把时间拉长到近5年，可以看到今年上半年可以称得上是土拍小年， 住宅用地出让面积和出让金额都在近五年中排名垫底，甚至不及受疫情影响的2020年上半年。

2019-2023年上半年莆田住宅用地出让金额对比

受“市场环境”影响， 今年上半年莆田土地市场拍出的所有住宅用地均未入围楼面价TOP10，也意味着，目前全市楼面价TOP10将保持很长时间。

莆田总计地王TOP10

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久违的封顶摇号

本土民营房企继续发力

虽然上半年的土拍数据可以说是近些年的“冰点”，但依然也不乏亮点。

首先就是莆田本土房企继续发威。

此前，我们经常会说莆田地块基本由“国家队”兜底，但仔细算来， 从去年开始，莆田土拍市场中有不少地块其实是由民企竞得的。

像高铁莆兴路西侧地块二（澳德状元里）、清塘大道北侧地块十二（铜锣湾万达广场七期）、卓坡地块一（涵江宝厦水韵华庭）、坂头西地块一（联发兰溪和悦）、坂头东地块十二（建发缦云）和城港大道西侧地块（澳德兰溪悦府）等都是民企拿地。

不过，不同于此前本土房企因为资金实力等原因，大多只能在外围板块拿地，对于主城区部分热门板块被迫充当陪跑的角色， 今年上半年，这种情况有所改善。今年出让的地块中，不少本土房企开始全程参与， 特别是绶溪地块三-D出让现场上，包括怡妍跟汇森两家本土房企，在举牌上并不畏惧，最终进入摇号环节。

而本土房企之所以可以持续发力很大一部分原因是因为 受累于房地产市场形势下行，包括国企央企等各房企对于拿地明显谨慎起来；加上那些过去靠加杠杆撬动规模与速度的房企正遭到杠杆“反噬”， 也给了本土开发商捡漏的机会， 更为重要的是，莆田的本土房企经营都相对稳健， 非快周转打法也使得经营杠杆使用程度较低。

除此之外，高溢价率甚至出现摇号也是上半年莆田土拍市场的亮点之一。

回看前一两年的土拍，“平淡”两字贯穿了全场，不少土地基本是一轮加价，可以说是清一色底价成交，地块的溢价率也普遍大幅度下降。 自2021年第三季度土地市场下行以来至今，莆田土拍楼面价溢价率超过10%的少之又少。

而今年上半年， 不仅土地成交溢价率有所走高，像绶溪片区地块三-D和尚济街北侧地块溢价率分别为47%和37.14%，甚至绶溪地块三-D还出现了久违的摇号盛况。

要知道，上次莆田土地市场拍到摇号，还是在2021年8月12日，彼时玉湖新城荔浦地块三出让，共吸引了包括281家开发商参与，最终被联发以总价6亿元摇号竞得，溢价率46.34%。

究其原因， 一方面得益于今年一季度莆田楼市的显著回暖，加上热门板块项目的持续热销，助推了土拍市场的热度，也给了开发商信心， 另一方面，复盘莆田主城在售楼盘，可以发现大多数项目都处于尾盘阶段， 部分开发商目前手上余量不足，只能被迫拿地。

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拿地后迅速开发

房企操盘动作加快

近几年来，随着房地产市场竞争的内卷，为了尽快扩大规模，品牌房企都走进了高周转的道路。拿地后马上确定产品，工地很快开工，从工程到营销，一环扣一环。对于开发商来说，时间就是金钱，少一天支出，省下来的就是实打实的利润。

从莆田市场来看，选择高速开发模式的房企不在少数。

建发璞云展厅开放现场

比如建发璞云，5月9日拿地，6月22日就开放了城市展厅，从拿地到推货，所有动作一气呵成。

而与绶溪地块三-D同一天出让的联发玉湖宸悦也即将入市。

不得不说，现在的开发商，动作真是一个比一个快。从拿地到预售，期间用时在半年左右也已经成为常态见怪不怪，还有的两三个月甚至更短。

其实这也不难理解， 目前莆田楼市处于下行期，大部分楼盘的销售压力很大。 在这样的行情下，如果开发商做不到高周转，压力是非常大的。别人拿地后迅速开盘销售，你不快，就只能看着别人卖房而只能看着客户一点点流失干着急。

写在最后： 凡事过去，皆为序章。此前莆田相关部门也公布了2023年拍地计划（不含仙游），16幅商住用地，总面积在1297.5亩，其中也有不少备受关注的地块，如月塘南、洋西等地块，至于能否在下半年顺利出让，让我们拭目以待。